An dieser Stelle erörtern wir Beispiele des notariellen Tätigwerdens bei Immobiliengeschäften:
Bei dem Erwerb eines Grundstücks, eines Erbbaurechts oder einer Eigentumswohnung bedarf es der notariellen Beurkundung, was wir im Folgenden näher darstellen möchten.
Zu vielen Grundstückskäufen
heißt es im Volksmund, man kaufe ein Haus, wenn auf dem Grundstück ein Gebäude steht. Rechtlich ist es aber so, dass man grundsätzlich auf der einen Seite schuldrechtlich einen Kaufvertrag über ein Grundstück schließt und auf der anderen Seite sachenrechtlich Eigentum an dem Grundstück erlangen soll; ganz gleich ob das Grundstück bebaut ist oder nicht. Ein Haus bzw. Gebäude ist lediglich
ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und ginge mit diesem über.
§ 311b Abs. 1 BGB schreibt vor, dass ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf.
Verträge über die –umgangssprachlich– Erbpacht
bzw. das Erbbaurecht betreffen auch die notarielle Tätigkeit. Erbbaurecht bedeutet, dass ein Grundstück in der Weise belastet werden kann, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben, § 1 Erbbaurechtsgesetz. Hierbei sind in der Regel auch Vereinbarungen über die Nutzung oder deren Umfang des Bauwerks und u. U. des Grundstücks zu treffen. Das Eigentum an dem Grundstück geht nicht mit über. Nach § 11 Abs. 2 Erbbaurechtsgesetz i.V.m. § 311b BGB ist auch für einen Vertrag über ein Erbbaurecht die notarielle Beurkundung erforderlich.
Wohnungseigentum gilt allgemein als Eigentum an einer separaten Wohnung, also einer Eigentumswohnung. „Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.“, vgl. § 1 Abs. 2 WEG. Für einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, gilt § 311b Abs. 1 BGB entsprechend, so dass auch hier die notarielle Beurkundung erforderlich ist.
Der Bauträgervertrag
ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen; vgl. § 650u BGB. Wegen der Übertragung des Grundstücks muss der gesamte Vertrag notariell beurkundet werden (§ 311b BGB).
Der Notar kann Sie vor Beurkundung individuell, bezogen auf Ihre Situation und rechtlich fachkundig beraten.
Für Weiteres steht Ihnen in Oldenburg Herr Notar Pancratz, LL.M. gerne zur Verfügung.
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